精裝修不合格和開發(fā)商打官司能贏開發(fā)商？
2021-10-20 閱讀：258
案情簡介：
2018年，碧桂園在武清開發(fā)的雅郡花園期房項(xiàng)目開盤，我所委托人在內(nèi)的眾多業(yè)主前去咨詢，在售樓處的宣傳手冊中、沙盤中，開發(fā)商都在非常明顯的位置標(biāo)明了周邊有2萬平米的開心農(nóng)場和能夠獨(dú)享20萬平米的濕地大湖，并以此為重要的賣點(diǎn)。宣傳手冊中描繪的景色相當(dāng)美麗，再加上銷售的極力渲染，給購房人營造了一種足不出戶就能返璞歸真享受現(xiàn)代田園生活的場景。
因?yàn)樾湃伪坦饒@的大品牌并且看中了周邊的環(huán)境，所以此項(xiàng)目雖然比周邊的項(xiàng)目價(jià)格高，但他們還是堅(jiān)定的購買了這的房子。
2020年底，滿懷入住美好家園欣喜之情的業(yè)主前去收房，到了收房現(xiàn)場一看傻眼了。原來開心農(nóng)場的地方滿是雜草，像個(gè)荒地一樣。所謂的獨(dú)享大湖一沒有獨(dú)享，被一個(gè)圍墻隔開了，另外這個(gè)湖也根本就不大，頂多算個(gè)小水塘。周邊的環(huán)境和賣房時(shí)宣傳的完全不同。除此之外，更讓業(yè)主氣憤的是，他們價(jià)值2500元每平米的存在多處精裝修房屋不合格問題：墻面空鼓、墻皮脫落、開裂，并且房屋隔音效果太差，根本不值2500。
一看到自己買的房子成了這個(gè)樣子，業(yè)主們非常氣憤，感到自己收到了欺騙，他們曾經(jīng)找到開發(fā)商交涉，質(zhì)問他們周圍的農(nóng)場和大湖何時(shí)能夠建好，并且自己的房子要求立即進(jìn)行維修并賠償損失。開發(fā)商此時(shí)的態(tài)度和賣房時(shí)候完全不同，推脫說合同里已經(jīng)告知過業(yè)主，這些周邊的設(shè)施只是宣傳用途，并且在小區(qū)的紅線范圍之外，開發(fā)商不負(fù)責(zé)這部分的建設(shè)。另外房子可以修，但是要先收房才行，至于賠償?shù)氖聣焊筒挥枥聿恰＞S權(quán)了多日的業(yè)主深感無望，決定拿起法律的武器來維護(hù)自己的權(quán)益。
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于是，多位業(yè)主找到了京云律師事務(wù)所，向我們咨詢這種情況下他們該如何維權(quán)？又能得到多少賠償？
京云律師對小區(qū)的情況，業(yè)主的各項(xiàng)證據(jù)進(jìn)行了充分的審查后認(rèn)為，此開發(fā)商的確存在虛假宣傳，精裝修質(zhì)量不合格等問題。可以采取法律手段為其進(jìn)行維權(quán)。
調(diào)查取證：
京云律師代理此案后進(jìn)行了一系列有針對性的調(diào)查取證工作，調(diào)查了小區(qū)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖附件，還有小區(qū)的《商品房預(yù)售方案》中的精裝修的備案價(jià)格及裝修標(biāo)準(zhǔn)等方案。
案件難點(diǎn)：
經(jīng)過京云律師對案件的深入分析發(fā)現(xiàn)了此小區(qū)存在幾個(gè)問題：1、虛假宣傳問題：開發(fā)商宣傳周邊有農(nóng)場，有湖，但是實(shí)際并沒有建。2、精裝修不合格問題：宣傳裝修標(biāo)準(zhǔn)為2500每平米但肉眼可見達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，需要進(jìn)一步鑒定確定裝修單價(jià)為多少。3、合同問題：本小區(qū)購房人簽的合同主要分為種情況:有的購房人簽訂了兩份合同《商品房預(yù)售合同》和《委托裝修合同》，有的只簽訂了一份《商品房預(yù)售合同》，但是他們的房屋的總價(jià)款是近似的。也就是說開發(fā)商存在把購房款拆成兩個(gè)不同的合同來收取，以此來規(guī)避政府的限價(jià)政策的問題。
針對這三個(gè)問題京云團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)了不同的策略來應(yīng)對：
- 針對虛假宣傳問題。京云律師收集了開發(fā)商線上線下的所有宣傳資料，來證明此內(nèi)容已經(jīng)明確具體，足以對房價(jià)產(chǎn)生影響，理應(yīng)成為合同條款，進(jìn)而要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
- 針對精裝修不合格問題。律師為每一戶申請了裝修價(jià)值的鑒定，整個(gè)鑒定周期歷時(shí)兩個(gè)月，最終的鑒定結(jié)果為該房屋的裝修價(jià)值為每平米1100元。
- 針對簽訂兩份合同的問題。律師認(rèn)為開發(fā)商為了規(guī)避政府限價(jià)違規(guī)與業(yè)主簽訂兩份合同。裝修合同的簽訂不具有真實(shí)的意思表示，因此此合同應(yīng)為無效。
庭審激辯：
庭審中，為證明我方主張，律師想法庭提交了合同、宣傳手冊、商品房銷售方案、委托裝修合同、錄音等7份證據(jù)。我方認(rèn)為，開發(fā)商以2萬平米開心農(nóng)場，獨(dú)享20萬平米大湖為主打，宣傳自己的樓盤風(fēng)景宜人適宜居住，我當(dāng)事人出于對碧桂園品牌的信任和對宣傳資料的信任購買了該房屋，但實(shí)際收房時(shí)發(fā)現(xiàn)與宣傳明顯不符，不但開心農(nóng)場變?yōu)榱艘黄牟荩B大湖也嚴(yán)重縮水，開發(fā)商此前的宣傳行為已經(jīng)構(gòu)成虛假宣傳，并且內(nèi)容具體明確，使我方當(dāng)事人產(chǎn)生了重大的誤解，因此應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第二，開發(fā)商宣傳該房屋精裝修標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到2500每平米，但實(shí)際鑒定后只有1100每平米，與宣傳嚴(yán)重不符，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還精裝修差價(jià)損失。最后，當(dāng)事人為了政府的限價(jià)政策，分拆合同達(dá)到了避稅和規(guī)避政策的目的，此合同理應(yīng)無效。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還我當(dāng)事人裝修合同中30多萬元的價(jià)款。
法院判決支持了我們退還精裝修差價(jià)近十萬元。
京云點(diǎn)評(píng)：
1、針對虛假宣傳問題：開發(fā)商宣傳的大湖和農(nóng)場足以令購房人誤解到是規(guī)劃范圍內(nèi)的建筑，作為一般的老百姓沒有專業(yè)判斷能力，判斷該事項(xiàng)是否是規(guī)劃范圍內(nèi)，只是憑借一個(gè)正常人樸素的認(rèn)識(shí)，認(rèn)為開發(fā)商說的就是自己能做到的，因此才會(huì)輕信開發(fā)商的宣傳。法院沒有認(rèn)定開發(fā)商違約實(shí)際是變相助長了開發(fā)商虛假宣傳的行為，使得全國的業(yè)主都在以同樣的方式被騙。
2、針對雙合同問題。京云認(rèn)為規(guī)避限價(jià)政策這種行為明顯是違法的，雖然簽訂的是裝修合同，但是開發(fā)商明知這只是購房款的一部分，并不是花32萬來裝修，業(yè)主卻并不明知這一點(diǎn)，因此對于此合同，雙方并沒有達(dá)成合意，此合同應(yīng)屬無效。
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