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王興華律師表示：


 

大兒子作為房屋共有人，擅自將房子出租給他人，小兒子可以主張這份房屋租賃合同無(wú)效，并且可以找大哥索要租金。在實(shí)踐中，如果說(shuō)小兒子對(duì)此是知情的，或者說(shuō)在事后進(jìn)行了追認(rèn)和同意，合同是應(yīng)當(dāng)視為有效的。

另外，在類似案件中，如果存在多個(gè)共有人，其中大多數(shù)共有人一致意見(jiàn)將房屋出租，其他的共有人當(dāng)時(shí)知情，事后又提出異議，但是出租房屋對(duì)共有人又沒(méi)有不利，那也應(yīng)當(dāng)視為租賃有效。

本案中，租賃合同雖然無(wú)效，但是租客使用房屋是要支付相應(yīng)的對(duì)價(jià)也就是占有費(fèi)的，這部分錢基本和約定的租金等同，鑒于費(fèi)用已經(jīng)交給大兒子了，大兒子應(yīng)當(dāng)將其中一半支付給小兒子。建議大家在租房時(shí)注意房子是否存在共有權(quán)人，最好征得所有人同意再簽合同，以免日后產(chǎn)生諸多法律問(wèn)題。

《中華人民共和國(guó)民法典》

第一百八十八條向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為三年。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

訴訟時(shí)效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計(jì)算。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。但是，自權(quán)利受到損害之日起超過(guò)二十年的，人民法院不予保護(hù)，有特殊情況的，人民法院可以根據(jù)權(quán)利人的申請(qǐng)決定延長(zhǎng)。

第五百零九條當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

當(dāng)事人在履行合同過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)避免浪費(fèi)資源、污染環(huán)境和破壞生態(tài)。

第五百五十七條有下列情形之一的，債權(quán)債務(wù)終止：

（一）債務(wù)已經(jīng)履行；

（二）債務(wù)相互抵銷；

（三）債務(wù)人依法將標(biāo)的物提存；

（四）債權(quán)人免除債務(wù)；

（五）債權(quán)債務(wù)同歸于一人；

（六）法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定終止的其他情形。

合同解除的，該合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系終止。