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       對(duì)于被拆遷人來說，拆遷一旦企業(yè)進(jìn)行研究基本上意味著得離開他們自己從小我們長大生活的地方。選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模梢灾苯幽米咭淮蠊P錢，而且由于本土土地難以出讓，房屋欣賞空間大，選擇產(chǎn)權(quán)置換作為拆遷補(bǔ)償形式的，可以被征收，需要考慮多方面的問題，從拆遷安置房的所在地到最終交付，以及程序上的法律問題，再到拆遷安置房多長時(shí)間才能轉(zhuǎn)讓、出租等，一不留神就會(huì)引起糾紛，甚至造成重大損失，給廣大農(nóng)戶帶來了很大的麻煩。專業(yè)的事讓專業(yè)知識(shí)的人來做，對(duì)于云合專業(yè)律師來說，這些問題都是我們平常業(yè)務(wù)中很熟悉的環(huán)節(jié)，下面就拆遷安置房需要注意的環(huán)節(jié)可以進(jìn)行研究分析：


 

1.確認(rèn)安置房的具體情況

       雖然現(xiàn)行法律法規(guī)多次禁止先拆遷后補(bǔ)償?shù)姆绞剑珜?shí)踐中仍存在違反規(guī)定，損害被拆遷人利益的情況。因此，在拆遷補(bǔ)償中，一定要先跟負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償安置的人員需要再三確定一個(gè)房屋的價(jià)款、坐落、朝向、結(jié)構(gòu)、用途、面積、層次、交付日期等，盡可能的明確企業(yè)各種生活細(xì)節(jié)管理問題，并在學(xué)生書面的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議中加入一些相應(yīng)的條款以約束拆遷方（畫的大餅雖然我們看起來很好吃卻永遠(yuǎn)到不了嘴邊），絕不要因?yàn)橄嘈磐ㄟ^拆遷方的口頭承諾，以免事后分析自身具有合法權(quán)益得不到社會(huì)保障。

       由于拆遷安置房是對(duì)拆遷戶進(jìn)行補(bǔ)償?shù)膶Ｓ梅浚瑢?shí)際情況多少存在一些問題，質(zhì)量難以保證。安置房交付使用前，工程施工項(xiàng)目須通過教學(xué)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、安全管理監(jiān)督、消防、建設(shè)、國土、規(guī)劃、房產(chǎn)等行政工作職能相關(guān)部門的竣工驗(yàn)收。如果你懷疑有質(zhì)量問題，你可以聘請(qǐng)專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行質(zhì)量評(píng)估，你也可以通過一系列的調(diào)查程序來核實(shí)驗(yàn)收是否完成。如果企業(yè)質(zhì)量問題確實(shí)不符合國家標(biāo)準(zhǔn)，可以通過拒絕入住，要求拆遷方給予相應(yīng)的補(bǔ)償款。

2.及時(shí)辦理房屋權(quán)屬證書

      安置房的另一個(gè)敏感問題就是產(chǎn)權(quán)證。即使房子已經(jīng)交付使用，許多地方仍將繼續(xù)拖延，拒絕申請(qǐng)所有權(quán)證書，或明確告訴他們，這是一個(gè)小的財(cái)產(chǎn)房屋或負(fù)擔(dān)得起的房子，因此，被驅(qū)逐的家庭只有居住權(quán)，沒有所有權(quán)，他們的交易受到限制，這不是一個(gè)偉大的地方居住。但實(shí)際上拆遷安置房是根據(jù)我們國家經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)行規(guī)定的，故凡是可以通過一個(gè)正規(guī)拆遷程序設(shè)計(jì)開發(fā)建造的安置房屋，被安置人將來都能取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，只是一種相對(duì)要經(jīng)過更長的時(shí)間。

      如果拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議中對(duì)辦證事項(xiàng)有約定，就可以通過按照合同約定履行，如果對(duì)辦證事項(xiàng)無約定，如何提高辦理房產(chǎn)證需要一個(gè)具體實(shí)際問題以及具體情況分析；但是我們?nèi)绻梢园仓梅课窗凑諊曳ǘǔ绦蛟O(shè)計(jì)建造審批，未經(jīng)竣工驗(yàn)收，會(huì)存在房產(chǎn)證無法及時(shí)辦理的情形，因此，安置房的選擇應(yīng)慎之又慎。

3. 動(dòng)遷安置房的交易問題

     而動(dòng)遷房由于其特殊性質(zhì)在實(shí)踐中存在著這樣一個(gè)企業(yè)核心的問題——何時(shí)我們能夠通過上市公司交易，各地的政策也不盡相同。以上海地區(qū)為例：

     2010年10月27日前，拆遷安置房一般需要五年時(shí)間轉(zhuǎn)讓、出租。

    在2010年10月27日之后，根據(jù)我們市政府關(guān)于批轉(zhuǎn)市住房制度保障企業(yè)房屋建筑管理局等五部門即《滬府發(fā)〔2010〕34號(hào)》規(guī)定，被動(dòng)遷居民家庭獲配的動(dòng)遷工作安置房（配套建設(shè)商品房，下同）允許中國上市公司交易時(shí)間期限由取得發(fā)展房地產(chǎn)權(quán)證滿5年調(diào)整為滿3年。但具體操作口徑，在實(shí)踐中需要掌握以下要點(diǎn)：
 

     1. 取得小產(chǎn)證滿3年的動(dòng)遷安置房可以轉(zhuǎn)讓、出租。必須指出的是，在實(shí)踐中，起始時(shí)間為3年，從小生產(chǎn)證書簽發(fā)日期算起，房地產(chǎn)交易合同(包括買賣合同、租賃合同)網(wǎng)上備案時(shí)間為3年。
 

     2. 那么我們?nèi)〉眯‘a(chǎn)證未滿3年，是否可以一律不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租呢？現(xiàn)行法律規(guī)定企業(yè)還是學(xué)生留了一條路，只要可以同時(shí)能夠滿足“取得大產(chǎn)證滿3年”并且“簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議滿3年”兩個(gè)重要條件的，在辦理小產(chǎn)證后就可以通過轉(zhuǎn)讓、出租。
 

      不過即便在本文中我們對(duì)于動(dòng)遷安置房可能導(dǎo)致出現(xiàn)的問題研究進(jìn)行了設(shè)計(jì)說明和分析，但在管理實(shí)務(wù)中總是會(huì)存在著通過各種社會(huì)諸多不確定性的因素，無法一一列舉。此時(shí)專業(yè)律師的作用將得到突出，無論是通過談判還是法律途徑，云合專業(yè)律師網(wǎng)始終能抓住關(guān)鍵，最合理的方式最大限度地保護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益。