商品房權(quán)屬登記專題案例——商品房所有權(quán)登記的程序及相關(guān)法律知識(shí)
2021-11-09 閱讀：485
商品房權(quán)屬登記是商品房購(gòu)買中一個(gè)至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，購(gòu)買人在接受開(kāi)發(fā)商的交付商品房后，雖然擁有了占有使用商品房的權(quán)利，但房屋的所有權(quán)仍然在開(kāi)發(fā)商手中。簡(jiǎn)言之，在未完成商品房產(chǎn)權(quán)登記之前，購(gòu)房人并未取得商品房法律上的所有權(quán)，因此云合專業(yè)房產(chǎn)律師提醒購(gòu)房者應(yīng)該了解辦理商品房所有權(quán)登記的程序以及相關(guān)的法律問(wèn)題。
在實(shí)踐中，與商品房買賣合同密切相關(guān)的主要是商品房所有權(quán)登記中的初始登記、轉(zhuǎn)移登記及土地登記中的變更登記，相應(yīng)的基礎(chǔ)法律問(wèn)題如下：
（一）商品房所有權(quán)登記
1、辦理商品房所有權(quán)登記的程序及應(yīng)當(dāng)提交的材料：
根據(jù)《房屋登記辦法》第31條、32條、第33條的有關(guān)規(guī)定，商品房竣工后，先由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)房屋所有權(quán)登記。需要進(jìn)行提交的資料有登記申請(qǐng)書、身份證明、建設(shè)發(fā)展用地使用權(quán)證明、建設(shè)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)符合企業(yè)規(guī)劃的證明、房屋已竣工的證明、房屋測(cè)繪工作報(bào)告分析及其他必要材料。符合條件的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將申請(qǐng)登記的事項(xiàng)登記在房屋登記簿上，并根據(jù)房屋登記簿上的記載，記載并發(fā)給房屋所有權(quán)證書。
初始登記完成后，買受人申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。需要提交的材料有登記申請(qǐng)書、身份證明、房屋所有權(quán)證、買賣合同及其他必要材料。
2、房屋登記機(jī)構(gòu)不予辦理商品房所有權(quán)登記的情形
《房屋進(jìn)行登記管理辦法》規(guī)定，有下列情形之一的，房屋信息登記工作機(jī)構(gòu)企業(yè)應(yīng)當(dāng)不予登記：（一）未依法取得發(fā)展規(guī)劃許可、施工技術(shù)許可制度或者未按照自己規(guī)劃許可的面積等內(nèi)容以及建造的建筑公司申請(qǐng)登記的；（二）申請(qǐng)人不能及時(shí)提供一個(gè)合法、有效的權(quán)利主要來(lái)源研究證明數(shù)據(jù)文件系統(tǒng)或者沒(méi)有申請(qǐng)登記的房屋權(quán)利與權(quán)利來(lái)源分析證明標(biāo)準(zhǔn)文件不一致的；（三）申請(qǐng)登記事項(xiàng)與房屋登記簿記載沖突的；（四）申請(qǐng)登記房屋我們不能滿足特定產(chǎn)品或者不具有獨(dú)立開(kāi)發(fā)利用社會(huì)價(jià)值的；（五）房屋已被依法征收、沒(méi)收，原權(quán)利人申請(qǐng)登記的；（六）房屋被依法查封期間，權(quán)利人申請(qǐng)登記的；（七）法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定的其他不予登記的情形。
（二）土地變更登記
《土地管理辦法》規(guī)定，依法購(gòu)買、出售、交換或者贈(zèng)與地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原土地權(quán)證、修改后的房屋權(quán)屬證和土地使用權(quán)出讓的有關(guān)證明材料，申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)變更登記。根據(jù)該規(guī)定，購(gòu)房人取得商品房所有權(quán)證書后，應(yīng)依法申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)變更登記。當(dāng)事人申請(qǐng)土地登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的登記事項(xiàng)，如實(shí)向國(guó)土資源行政主管部門提交下列材料：（1）土地登記申請(qǐng)書；（2）申請(qǐng)人身份證明材料；（3）土地權(quán)屬來(lái)源證明；（4）地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)；（5）地上附著物權(quán)屬證明；（6）法律法規(guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證；（7）《土地登記辦法》規(guī)定的其他證明材料。
《土地管理辦法》規(guī)定，有下列情形之一的，不予登記：（一）土地權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（二）土地違法違規(guī)操作行為研究尚未得到處理技術(shù)或者我們正在通過(guò)處理的；（三）未依法足額繳納土地有償使用費(fèi)和其他相關(guān)稅費(fèi)的；（四）申請(qǐng)登記的土地管理權(quán)利超過(guò)國(guó)家規(guī)定時(shí)間期限的；（五）其他部門依法不予登記的。
在商品房買賣中，有無(wú)房屋所有權(quán)證書是購(gòu)房者依法享有并行使權(quán)利的基礎(chǔ)和重要憑證，提醒購(gòu)房者當(dāng)遇到與此相關(guān)的法律糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)咨詢專業(yè)房產(chǎn)律師，最大程度減少權(quán)益的受損。
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