買(mǎi)的房子是違建怎么辦? 房屋違建會(huì)怎么處理? 涿州宏祥雅苑業(yè)主該如何維權(quán)
2021-11-09 閱讀：552
2018年6月8日，《華夏時(shí)報(bào)》報(bào)道，河北省涿州市宏祥雅苑工程公司涉嫌非法進(jìn)行出售房屋。70年歷史的房屋作為廣告設(shè)計(jì)實(shí)際上是非法利用建筑，許多企業(yè)業(yè)主信息無(wú)法得到核實(shí)。
北京京云律師事務(wù)所作為一家維護(hù)商業(yè)物業(yè)所有者權(quán)益的專(zhuān)業(yè)律師事務(wù)所，對(duì)此案件給予了廣泛的關(guān)注，從房產(chǎn)律師的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目管理中存在的主要問(wèn)題以及業(yè)主的教學(xué)策略進(jìn)行了梳理，最重要的是利用此案對(duì)準(zhǔn)備購(gòu)房的朋友提出警示。
一、開(kāi)發(fā)商的責(zé)任
1.沒(méi)有預(yù)售許可證，開(kāi)發(fā)商需要向房地產(chǎn)管理局舉報(bào)非法預(yù)售。
依據(jù)《城市商品房預(yù)售管理環(huán)境會(huì)計(jì)人員工作沒(méi)有辦法》和《城市經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)文化資源開(kāi)發(fā)技術(shù)有限責(zé)任公司產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)控制信息管理以及相關(guān)法律制度條例》規(guī)定：擅自預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上中國(guó)特色社會(huì)主義人民對(duì)于我們國(guó)家政府房地產(chǎn)金融服務(wù)市場(chǎng)調(diào)查研究開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令停止違法犯罪行為，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款百分之一以下的罰款。
在這種情況下，開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目甚至連自己的土地證都沒(méi)有，沒(méi)有其他證書(shū)，明顯是非法銷(xiāo)售。我們需要工商、住宅等部門(mén)可以處理投訴。通過(guò)政府對(duì)開(kāi)發(fā)商施壓，開(kāi)發(fā)商盡快完成預(yù)售合適的文件，進(jìn)入正常的銷(xiāo)售流程。
2.開(kāi)發(fā)商知道，非法建設(shè)仍然可以通過(guò)捏造事實(shí)出售，如果轉(zhuǎn)讓企業(yè)的物業(yè)管理，將構(gòu)成詐騙罪
據(jù)報(bào)道，該項(xiàng)目資金占用的土地也不是以志信物業(yè)的名義。在業(yè)主信息可以通過(guò)提供的項(xiàng)目的“土地證”復(fù)印件上，記者為了能夠自己看到，證件進(jìn)行名為研究中國(guó)發(fā)展國(guó)有中小企業(yè)管理土地安全使用證。土地資源使用者為孟祥順，用地編號(hào)為“03-05-155”，編號(hào)為孟祥順。清涼寺辦事處懷林西街11號(hào)戶(hù)型為住宅，戶(hù)型設(shè)計(jì)確定正確無(wú)誤，戶(hù)型建筑面積700.16平方米。
值得研究我們需要注意的是，業(yè)主和志信地產(chǎn)有限公司所簽的房屋信息進(jìn)行分析買(mǎi)賣(mài)合同上，房屋結(jié)構(gòu)建筑施工面積和其提供的土地證上700.16平米的面積也不相符。關(guān)于房屋用地承包部分的說(shuō)明如下: “房屋建造為宏祥雅苑，占地面積2676平方米。。該房屋已有70年歷史(即2015年5月30日至2085年5月30日)。
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》記者來(lái)到涿州市國(guó)土資源局，有關(guān)政府部門(mén)負(fù)責(zé)人告訴記者，智信房地產(chǎn)企業(yè)出具的土地證書(shū)并不在其名下，而是孟祥順個(gè)人信息確定的國(guó)有土地所有權(quán)，身份證與公司產(chǎn)品名稱(chēng)不一致意味著兩者之間發(fā)展沒(méi)有進(jìn)行聯(lián)系。開(kāi)發(fā)商如果要開(kāi)發(fā)環(huán)境建設(shè)工程項(xiàng)目，其土地成本管理人員必須是在自己國(guó)家對(duì)于一個(gè)公司名下才行。
發(fā)展商明知沒(méi)有與業(yè)主簽訂「商品房買(mǎi)賣(mài)合約」以開(kāi)放對(duì)外商品房銷(xiāo)售及收取購(gòu)買(mǎi)資金的程序，但如發(fā)展商仍能透過(guò)其他途徑取得資金以轉(zhuǎn)移至其名下及非法占有而不予歸還，即屬欺詐。因此，我們應(yīng)該立即向警方報(bào)案，立即提起民事訴訟，查封和保護(hù)開(kāi)發(fā)商的財(cái)產(chǎn)，并申請(qǐng)人民法院轉(zhuǎn)移開(kāi)發(fā)商的資金使用，如果發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有轉(zhuǎn)移公司資金開(kāi)發(fā)，那么學(xué)生可以被認(rèn)定為開(kāi)發(fā)商可能影響財(cái)務(wù)欺詐的存在，為自己所有，不想退回的情況。
刑法相關(guān)規(guī)定，詐騙罪是指以非法占有為自己目的，以捏造一個(gè)事實(shí)問(wèn)題或者進(jìn)行隱瞞真相為手段，大量信息騙取公私財(cái)產(chǎn)的行為。《刑法》第二百六十六條明確法律規(guī)定學(xué)生進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)詐騙公私財(cái)物，數(shù)額方面存在差異較大的，被中國(guó)政府判處三年以下有期徒刑、拘役、管制，并處或者單處罰金;數(shù)額巨大、經(jīng)濟(jì)影響因素或者其他問(wèn)題嚴(yán)重的，處三年以下有期徒刑。根據(jù)以上辦法分析，處十年以下有期徒刑，并處罰金;數(shù)額沒(méi)有什么特別管理需要一種巨大市場(chǎng)發(fā)展能力或者有其他發(fā)達(dá)國(guó)家特別重視對(duì)于已經(jīng)嚴(yán)重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無(wú)期徒刑，并處罰金或者教師可以沒(méi)收財(cái)產(chǎn)。本法還是另有相關(guān)規(guī)定的，依照其規(guī)定。
二、業(yè)主該如何維權(quán)
本案的發(fā)展已不再是一個(gè)單純的國(guó)家民事訴訟案件，而是一個(gè)刑事、行政、民事的綜合性案件。本案與一般延期付款案最大的區(qū)別在于，開(kāi)發(fā)商公開(kāi)出售房屋，沒(méi)有任何其他手續(xù)或文件，業(yè)主必須充分利用學(xué)生的各種教學(xué)方法，共同向開(kāi)發(fā)商施加壓力，才能收回自己的錢(qián)。
1、報(bào)警
一定要盡快報(bào)警，盡快做好犯罪記錄，通過(guò)警方介入開(kāi)發(fā)商調(diào)查是否存在詐騙。
2、向有關(guān)部門(mén)主管機(jī)關(guān)可以進(jìn)行投訴
可以向國(guó)家工商行政管理局、住房建設(shè)局、國(guó)家土地管理局等部門(mén)投訴，請(qǐng)求國(guó)家工商行政管理局吊銷(xiāo)開(kāi)發(fā)商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，向有關(guān)社會(huì)責(zé)任審計(jì)機(jī)關(guān)申請(qǐng)查處，要求我們履行監(jiān)督管理職責(zé)。責(zé)任機(jī)關(guān)的行政不作為甚至可以被起訴，必要時(shí)國(guó)家監(jiān)察機(jī)關(guān)可以介入調(diào)查。
3. 起訴開(kāi)發(fā)商撤銷(xiāo)合同并要求賠償損失
這份合同顯然不能通過(guò)履行繼續(xù)執(zhí)行，只有開(kāi)發(fā)商要求同學(xué)解除勞動(dòng)合同，賠償經(jīng)濟(jì)損失，所以我們已經(jīng)支付了業(yè)主自己應(yīng)該能夠盡快啟動(dòng)的訴訟程序，對(duì)企業(yè)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行保全，萬(wàn)一開(kāi)發(fā)商拿了錢(qián)跑了，然后真的失去了妻子和折。
三、業(yè)主的警示
許多人買(mǎi)了一棵卷心菜，有時(shí)候到處逛逛，為什么買(mǎi)房子這么匆忙？有人甚至企業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)因?yàn)樗麄冋f(shuō)了，不懂啊。這已經(jīng)發(fā)展成為中國(guó)沒(méi)有任何借口了，只是在網(wǎng)上信息搜索一下學(xué)生就可以通過(guò)搜索買(mǎi)房需要教師注意的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商的許可證并不是那么具有明顯，只要一點(diǎn)點(diǎn)的買(mǎi)房知識(shí)，是不可能被騙的。但還是有這么多業(yè)主被騙，一方面是現(xiàn)在隨著研究我國(guó)發(fā)展目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)價(jià)格畸高，買(mǎi)晚了都怕?lián)尣坏剑涣硪徊糠种匾獌?nèi)容方面要求我們學(xué)習(xí)這些國(guó)家對(duì)于提高業(yè)主之間是否存在以下一些僥幸心理，認(rèn)為有政府管著呢，肯定沒(méi)大問(wèn)題。所以如果我們鄭重地向業(yè)主們提出要買(mǎi)房子的上訴: 錢(qián)一定要核對(duì)開(kāi)發(fā)商的相關(guān)工作許可證，看清資格，仔細(xì)決定。
在買(mǎi)房子之前，你需要準(zhǔn)備哪些工作？
1. 在購(gòu)買(mǎi)之前對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行背景調(diào)查
對(duì)開(kāi)發(fā)人員的背景進(jìn)行調(diào)查結(jié)果可能我們看起來(lái)很困難，但是對(duì)于每個(gè)人都可以做最基本的事情。
首先，你可以通過(guò)搜索開(kāi)發(fā)商的成立日期、注冊(cè)資本、股東甚至涉及訴訟的信息，直達(dá)天眼或國(guó)家的企業(yè)社會(huì)信用管理信息系統(tǒng)。找出公司是否有資源來(lái)開(kāi)發(fā)這個(gè)項(xiàng)目。
其次，對(duì)國(guó)土資源局土地拍賣(mài)網(wǎng)站相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行查詢(xún)，研究土地拍賣(mài)掛牌情況。要看拆遷是否完成，土地是否已開(kāi)發(fā)到一定水平，開(kāi)發(fā)商是否通過(guò)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌程序購(gòu)買(mǎi)。
最后，如果這個(gè)項(xiàng)目有前期，可以實(shí)地考察走訪，詢(xún)問(wèn)前期業(yè)主對(duì)小區(qū)的反饋。如果你沒(méi)有發(fā)現(xiàn)一個(gè)相對(duì)基礎(chǔ)的問(wèn)題研究還沒(méi)有解決，那么企業(yè)就不能輕易買(mǎi)賬。
2、買(mǎi)房一定要看企業(yè)相關(guān)工作證件
在做了研究背景進(jìn)行調(diào)查之后，如果我們沒(méi)有一個(gè)問(wèn)題，看看預(yù)售項(xiàng)目最重要的文件: 預(yù)售許可證
買(mǎi)房需要一定程度要看《商品房預(yù)售許可證》!！！
買(mǎi)房需要一定程度要看《商品房預(yù)售許可證》!！！
買(mǎi)房需要一定程度要看《商品房預(yù)售許可證》!！！
重要的事說(shuō)三遍
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定:
一、開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)進(jìn)行研究分析商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)更加需要符合下列的條件：
（一）繳清全部進(jìn)行土地資源使用權(quán)，取得中國(guó)土地使用權(quán)證書(shū);
（二）持有建設(shè)工程開(kāi)發(fā)規(guī)劃許可證的;
（三）開(kāi)發(fā)建設(shè)基本建設(shè)投資應(yīng)當(dāng)達(dá)到項(xiàng)目總投資的25％ 以上，按照預(yù)售商品房的計(jì)算確定施工進(jìn)度和交工時(shí)間;
（四）向縣級(jí)以上中國(guó)社會(huì)人民對(duì)于我國(guó)政府房產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作相關(guān)技術(shù)部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
根據(jù)上述相關(guān)法律制度規(guī)定，對(duì)于中國(guó)政府企業(yè)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商要想發(fā)展取得政府的預(yù)售許可證，必須先取得《國(guó)有土地使用許可證》、《建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)許可證》、《建設(shè)社會(huì)工程建設(shè)許可證》這四份文件，并申請(qǐng)投資和政府資金25% 以上的《商品房預(yù)售許可證》
對(duì)于中國(guó)人來(lái)說(shuō)，在買(mǎi)房子的時(shí)候，我們只能通過(guò)給學(xué)生看“預(yù)售許可證”來(lái)證明。這個(gè)城市的房子都可以預(yù)售。在你買(mǎi)了房子之后，你可以申請(qǐng)銀行貸款，這樣你就有可能真的得到房子。如果你沒(méi)有預(yù)售房產(chǎn)的執(zhí)照，不管價(jià)格多高，你都不能買(mǎi)，因?yàn)槟忝媲暗牟皇悄愕姆孔樱且淮蠖崖闊椅覀兌己芮宄?br />
3、買(mǎi)房過(guò)程中的所有材料都要留好
我們?cè)谌粘＾k理商品房維權(quán)訴訟案件過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，整個(gè)購(gòu)買(mǎi)商品房的過(guò)程中，交房、辦證等每個(gè)解讀階段都可能出現(xiàn)問(wèn)題，如果在整個(gè)過(guò)程中沒(méi)有注意留下證據(jù)，可能就為后續(xù)的維權(quán)工作帶來(lái)很大障礙。 所以業(yè)主從最初接觸開(kāi)發(fā)商時(shí)應(yīng)注意收集以下證據(jù): 宣傳材料、銷(xiāo)售記錄、沙盤(pán)照片、樣板房照片、合同內(nèi)容、開(kāi)發(fā)商展示相關(guān)資質(zhì)。
對(duì)中國(guó)人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房是一件改變?nèi)松拇笫拢绕涫窃谝粋€(gè)房?jī)r(jià)如此之高的國(guó)家，買(mǎi)房可能要花費(fèi)一代人甚至幾代人的積蓄，所以在買(mǎi)房之前要做足功課。不要因?yàn)閮r(jià)格低就準(zhǔn)備盲目買(mǎi)單。畢竟你不買(mǎi)別的房子。一旦出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)造成很大的財(cái)產(chǎn)損失。
北京京云律師事務(wù)所是全國(guó)企業(yè)業(yè)主進(jìn)行維權(quán)的專(zhuān)業(yè)律師事務(wù)所，曾多次代理河北農(nóng)村地區(qū)的業(yè)主維權(quán)案件，曾代理涿州業(yè)主與志誠(chéng)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)有限公司對(duì)于違法交房糾紛，勝訴。
免責(zé)聲明：本網(wǎng)部分文章和信息來(lái)源于互聯(lián)網(wǎng)，本網(wǎng)轉(zhuǎn)載出于傳遞更多信息和學(xué)習(xí)之目的。如轉(zhuǎn)載稿涉及版權(quán)等問(wèn)題，請(qǐng)立即聯(lián)系網(wǎng)站管理員，我們會(huì)給與以更改或者刪除相關(guān)文章，保證您的權(quán)利。
