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很多人還是會(huì)把房產(chǎn)作為一種投資品看待，正因?yàn)槿绱?，一些售后返租的產(chǎn)品，獲得了不少人的青睞。原因很簡單，我買房的目的就是為了投資，現(xiàn)在開發(fā)商能承諾我一定期限內(nèi)的固定回報(bào)，不僅省去了我對(duì)外出租的煩惱，而且還可以躺著掙錢，這不是一舉兩得嗎？然而，售后反租也存在諸多法律風(fēng)險(xiǎn)，北京京云律師事務(wù)所就代理一起這樣的案例。

2017 年8月22日，原、被告簽訂了《商品房買賣合同》及《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》，約定榮女士購買某開發(fā)公司開發(fā)的涉案商鋪一套，交房時(shí)間為2017年12月31日。同日,雙方又簽訂《商鋪委托經(jīng)營管理合同》，約定榮女士委托某開發(fā)公司承包經(jīng)營管理，承包經(jīng)營管理期限為6 年，自2021年1月1日起向榮女士支付租金，每年租金為 24,221.40 元，每月租金為 2,018.45 元。某開發(fā)公司應(yīng)于每季度末 25日前支付; 逾期給付租金的，應(yīng)按當(dāng)期應(yīng)交租金額的日萬分之三承擔(dān)違約金。

現(xiàn)自某開發(fā)公司應(yīng)向榮女士返還租金時(shí)間已過去五個(gè)季度，而某開發(fā)公司至今尚未給付租金，已構(gòu)成違約。榮女士向法院提起訴訟，在訴訟中某開發(fā)公司提出了反訴，以疫情原因拒絕支付租金。

此時(shí)，局勢(shì)對(duì)榮女士十分不利。為了打贏官司，榮女士找到了北京京云律師事務(wù)所，律所指派在房產(chǎn)有豐富京云的楊偉婷律師、畢山丁律師代理本案。

楊偉婷律師、畢山丁律師通過與榮女士細(xì)致的溝通，發(fā)現(xiàn)本案的重點(diǎn)是某開發(fā)公司提出的反訴，雖然是有疫情的存在，但是對(duì)方的反訴沒有任何實(shí)質(zhì)的證據(jù)，所以兩位律師抓住對(duì)方無證據(jù)的情況，向法院提起了如下代理意見：

榮女士與某開發(fā)公司簽訂的《商鋪委托經(jīng)營管理合同》是雙方的真實(shí)意思表示，且不違反法律禁止性規(guī)定，該協(xié)議合法有效，對(duì)雙方均具有法律約束力，雙方應(yīng)當(dāng)按照該協(xié)議的約定履行各自的權(quán)利與義務(wù)。

《中華人民共和國民法典》第七百二十一條規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金，某開發(fā)公司未按約向榮女士支付租金，榮女士要求某開發(fā)公司支付 2021 年度以及 2022 年第一二季度返租租金 36,332.10 元的主張，符合法律規(guī)定，法院應(yīng)予支持。

《中華人民共和國民法典》第五百七十七條規(guī)定當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。某開發(fā)公司未按《商鋪委托經(jīng)營管理合同》的約定履行支付托管收益，已構(gòu)成違約，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

《中華人民共和國民法典》第五百八十五條第二款規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。雖然榮女士與某開發(fā)公司雙方在《商鋪托管協(xié)議》中約定了未付清租金，某開發(fā)公司除向榮女士支付清托管收益即租金外還需向榮女士按當(dāng)期應(yīng)交租金額的日萬分之三承擔(dān)違約金，榮女士僅主張違約金按貸款市場報(bào)價(jià)利率的 1.3 倍計(jì)算，該主張?jiān)诤贤s定范圍內(nèi)，法院應(yīng)予支持。

某開發(fā)公司提起反訴，要求解除與榮女士之間簽訂的《商鋪委托經(jīng)營管理合同》，榮女士不同意。本案中，某開發(fā)公司與榮女士簽訂的《商鋪委托經(jīng)營管理合同》合法有效各方均應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行自己的義務(wù)。但合同簽訂后某開發(fā)公司僅履行了前三年的付款義務(wù)，即以經(jīng)濟(jì)狀況受到疫情影響沒有能力履行后續(xù)付款義務(wù)為由要求解除合同。對(duì)此京云律師認(rèn)為，雖然 2020 年的新型冠狀病毒肺炎疫情對(duì)社會(huì)活動(dòng)有一定影響，但某開發(fā)公司未提交證據(jù)證明疫情導(dǎo)致其財(cái)產(chǎn)受損不能履行合同，應(yīng)承擔(dān)舉證不能責(zé)任。同時(shí)，即使疫情對(duì)某開發(fā)公司所述的經(jīng)濟(jì)造成影響，并不必然導(dǎo)致案涉合同不能履行甚至解除。因此，某開發(fā)公司主張解除《商鋪委托經(jīng)營管理合同》既不符合合同的約定，也不符合法律規(guī)定，法院應(yīng)不予支持。