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隨著我國城市化的發展，越來越多的人住進城市，住進小區，由物業公司提供日常的建筑物及水電線路管道等設備的維護、小區綠化、垃圾清運等服務，那么住所地在小區內的企業或法人，以未與物業公司簽訂合同及未享受物業服務為由，不繳納物業費，應如何認定？近期，新疆維吾爾自治區庫爾勒市人民法院審理了一起物業服務合同糾紛。
某物業公司與房產公司簽訂《前期物業服務合同》，由該物業公司為該小區提供物業服務。某酒店住所地在該小區內，其系該小區的物業使用人，其于2016年注冊營業，使用的高層或帶電梯普通住宅，用于住宿、餐飲經營。物業公司與酒店未簽訂物業服務合同，酒店認為其沒有享受物業服務，物業公司無權要求其繳納物業費及垃圾清運費，該物業公司將被告酒店訴至法院，要求其支付拖欠的物業費、垃圾清運費360284.42元。
法院審理認為，房地產公司（建設單位）與物業公司（物業服務企業）簽訂的《前期物業服務合同》，合法有效，對業主（包括被告酒店）均具有約束力。被告酒店作為小區建筑物的組成部分，在原告物業公司的物業服務范圍內，事實上與小區內其他業主共同享受了（物業公司對共用污水管道疏通、上下水管網、化糞池、電力線路維護等）公共區域的物業服務，物業公司向被告酒店主張物業服務費，有事實依據。建筑物共有部分因物業服務而受益，業主作為權利人及受益人理應承擔由此產生的義務，向物業公司支付物業費。
被告酒店以未享受物業服務為由抗辯不應當支付物業費，與法律規定相悖。被告酒店自行聘請人員對經營場所內進行設備維護、保潔、通風、照明、值守和秩序維護等工作，系針對其所擁有的建筑物專有部分，也是其行使所有權及自主經營權所必須支出的必要成本，與物業公司對建筑物共有部分進行的物業服務并不沖突。后法院遂判決被告酒店支付原告物業公司物業管理費、垃圾清運費。
建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的權利。業主的建筑物區分所有權屬于一種集合權，包括對專有部分享有的所有權、對建筑區劃內的共有部分享有的共有權和共同管理的權利，三種權利具有不可分離性。業主對專有部分的所有權是業主對共有部分享有共有權以及對共有部分享有共同管理權的前提與基礎，決定著業主對共用部位與共用設備設施的使用、收益、維護等事項行使管理的權利，同時，對共有部分的管理負有相應的義務，不得以放棄權利不履行義務。因此，本案中，被告不能以未簽訂物業服務合同及未享受物業服務為由，不繳納物業費。
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