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“跳單”，俗稱“跳中介”，其并非嚴(yán)格意義上的法律術(shù)語，而是房屋中介行業(yè)的行話，通常指在二手房買賣中，一方或者雙方當(dāng)事人與中介機構(gòu)簽訂中介合同并享受中介機構(gòu)提供的中介信息、交易機會或其他促使合同成立的媒介服務(wù)后，為規(guī)避或減少履行支付中介報酬的義務(wù)，繞過中介而私自簽訂合同的行為。在《民法典》施行前，法律并未對“跳單”行為的認定及其法律后果作出明確規(guī)定，司法實踐中，法院通常依據(jù)誠實信用原則以及《合同法》關(guān)于居間合同的規(guī)定進行審理?！睹穹ǖ洹肥┬泻?，“跳單”行為被正式上升到法律層面予以規(guī)制。在認定“跳單”行為時，主要考量以下幾個因素：

一、前提要件：委托人接受了中介人提供的中介服務(wù)

判斷是否構(gòu)成“跳單”，首先要看中介合同是否依法成立并生效，及中介人是否按照合同約定和委托人的要求，履行了提供交易機會或者媒介服務(wù)的合同義務(wù)。在有多個中介人的情形下，尤其要準(zhǔn)確判斷委托人是否接受了中介人的服務(wù)，以及接受了哪個中介人的服務(wù)。

二、核心要件：委托人利用了中介人提供的信息機會或者媒介服務(wù)

中介人按照合同約定向委托人提供中介服務(wù)后，委托人是否利用中介人提供的這一服務(wù)訂立合同，是判斷是否構(gòu)成“跳單”行為的關(guān)鍵。實踐中，委托人為了增加交易機會，往往委托多個中介人而非某一家中介公司單獨代理。因此，多家中介公司可能掌握同一房源信息，買方也可能通過多種渠道獲知同一房屋信息。判斷是否構(gòu)成“跳單”，需要綜合判斷中介人是否獨家委托、委托人最終與相對方達成買賣合意是利用了哪一家中介機構(gòu)提供的服務(wù)信息等。需要注意的是，不能簡單以提供服務(wù)的時間先后為標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)當(dāng)結(jié)合提供服務(wù)的內(nèi)容等具體情形，如果買方通過其他公開正當(dāng)?shù)暮戏ㄍ緩将@知同一房源信息，則其有權(quán)選擇報價更低、服務(wù)更優(yōu)的其他中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構(gòu)成“跳單”違約。

三、行為要件：委托人繞開中介人直接訂立房屋交易合同

委托人繞開中介人直接訂立合同，有三種常見表現(xiàn)形式：一是委托人利用中介人提供的信息機會或媒介服務(wù)，直接與合同相對方訂立合同；二是委托人利用中介人提供的信息機會或媒介服務(wù)，通過其他中介人與合同相對方訂立合同；三是委托人將中介人提供的房屋信息告知其親戚、朋友或者其他利害關(guān)系人，以他人名義與合同相對方訂立合同。

綜上，在中介公司勤勉履責(zé)、促成合同成立的前提下，買賣雙方應(yīng)當(dāng)恪守中介合同的約定支付中介報酬，不應(yīng)利用了中介公司提供的交易機會和媒介服務(wù)，又故意繞開中介公司私下進行交易，以實現(xiàn)逃避或減少支付中介費的不當(dāng)目的。 

“跳單”行為不僅有悖于誠實守信原則，還違反了法律規(guī)定，對中介方的權(quán)益造成嚴(yán)重損害。此外，繞開中介方私下進行交易的行為還會增加房屋交易過程中的風(fēng)險，購房者很可能“錢房兩空”，最終卷入房屋買賣合同糾紛中，在時間、精力、金錢等方面得不償失。