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第一部分：案例簡述

      原告與被告北京匯金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（匯金公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，依法適用簡易程序，公開開庭審理。北京京云律師事務(wù)所任海峰律師，在本案的一審和二審中為原告的訴訟代理人。本案經(jīng)過一審和二審，已經(jīng)終結(jié)審理。原告均獲得勝訴，法院判決延期交房的開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任！下面我們了解一下這個案子。詳情請查閱判決書：（2019）京0111民初7903號，（2019）京02民終8933號

第二部分：相關(guān)法律規(guī)定

一、《合同法》第60條

       【嚴(yán)格履行與誠實信用】當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

二、《合同法》第114條

      【違約金】當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

三、《民事訴訟法》第253條

       被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)支付遲延履行金。

四、《合同法》第107條

     【違約責(zé)任】當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

五、《民事訴訟法》第170條

      第二審人民法院對上訴案件，經(jīng)過審理，按照下列情形，分別處理。原判決、裁定認(rèn)定事實清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定。

第三部分：上訴人與被上訴人在法庭上的法律意見

一、原告的法律意見

1、原告訴訟請求

   （1）判令被告向原告支付自2018年9月1日至實際交付房屋時的逾期交房違約金。

   （2）訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

2、事實理由和一審二審判決結(jié)果

       京云房產(chǎn)律師團(tuán)了解到，2016年8月22日，原、被告簽訂《北京市商品房預(yù)售合同（住宅類）》，約定由原告購買位于北京市房山區(qū)竇店鎮(zhèn)竇店村燕都科學(xué)城世界名園一期的一套房屋，被告應(yīng)該于2016年12月31日前向原告交付房屋。后原告按照合同約定向被告支付了購房款，但涉案房屋因未能通過主管部門的驗收，被告至今未能向原告交付涉案房屋。原告認(rèn)為被告延期交房的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，于2018年向北京市房山區(qū)人民法院提起訴訟，要求匯金公司支付直至符合交房條件之日止的逾期交房違約金。房山法院認(rèn)為交房時間尚不確定，所以逾期交房的違約金計算至2018年8月31日，此后的逾期交房違約金問題雙方可以另行解決，并判決匯金公司于判決生效后10日內(nèi)支付原告逾期交房違約金XX元。匯金公司不服一審判決提出上訴。二審判決維持原判。現(xiàn)匯金公司仍未向原告支付房屋，原告特起訴。

二、被告的法律意見

       不同意原告的訴訟請求。雙方就本案所涉及的房屋已由法院處理過，被告已經(jīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。不應(yīng)當(dāng)重復(fù)承擔(dān)違約責(zé)任。原、被告之間簽訂的合同是雙方真實意思表示，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定的條款執(zhí)行，被告未能如期交房應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。不應(yīng)當(dāng)按照原告要求的數(shù)額加重被告的責(zé)任。被告未按時交房并不是因被告惡意造成，而是由于政府行政審批程序的變更導(dǎo)致，不能歸責(zé)于被告，故請求法院駁回原告的訴訟請求。

三、法官的法律意見和判決結(jié)果

1、法院意見

      原告與被告簽訂的預(yù)售合同為雙方真實意思的表示，且不違法法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。雙方均應(yīng)按照合同約定和法律規(guī)定，全面適當(dāng)?shù)男惺箼?quán)利和履行義務(wù)。預(yù)售合同約定，被告應(yīng)當(dāng)在2016年12月31日前向原告交付符合合同約定和法律規(guī)定的房屋，被告未按期交付房屋且未提供證據(jù)證明存在合同約定和法律規(guī)定的免責(zé)事由，被告的行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。對于逾期交房，預(yù)售合同約定了違約金責(zé)任，并對違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)等事項做了明確的約定。原告主張逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)定的過低，不足以彌補(bǔ)損失，要求增加違約金數(shù)額。原告沒有提供相關(guān)證據(jù)證明其實際損失情況。本法院結(jié)合同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)等因素，綜合考慮原告的違約金損失，對逾期交房違約金予以調(diào)整。由于目前具體交房時間仍不確定，所以本案逾期交房違約金計算至2019年2月28日，此后的逾期交房違約金問題雙方可以另行解決。

2、判決結(jié)果

   （1）被告北京匯金公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告給付逾期交房違約金13789.44元。

  （2）駁回原告的其他訴訟請求。如果未按照本判決指定的期間履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《民事訴訟法》第253條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。